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2017房估《理论与方法》知识点:动态分析法与静态分析法的区

来源:未知 编辑:admin 时间:2019-06-12

  (1)对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算,在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中,是模拟房地产开发经营过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额,即要进行现金流量预测。

  现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入,相应的数额称为现金流入量。

  (2)静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,不需要将它们折算到同一时间上,而是直接相加减,但要计算投资利息,计息期通常到开发完成之时,既不考虑预售,也不考虑延迟销售;

  动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同,把它们折算到价值时点,然后再相加减。

  (3)在静态分析中投资利息和开发利润都单独显现出来,在动态分析法中这两项都不显现出来,而是隐含在折现过程中。

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